Jaké opravy musí platit nájemník?
5.11.2015 pronájem bytů
Povinnost nájemce účastnit se na opravách a údržbě pronajatého bytu řeší občanský zákoník pouze velmi obecným ustanovením. V tom nájemci ukládá povinnost udržovat pronajatý byt ve stavu způsobilém užívání a provádět (i hradit) pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nařízení vlády, které provádělo starý občanský zákoník, přestalo po roce 2014 platit a s ním v podstatě zmizelo podrobnější vymezení pojmů “drobné opravy” a “běžná údržba” i přijatelných nákladů na ně. Rozsah účasti nájemce na opravách a údržbě bytu tak zůstává pouze na dohodě smluvních stran. Tuto situaci, která by mohla vést ke sporům mezi nájemcem a pronajímatelem, má od 1. ledna 2016 změnit nedávno schválené nařízení vlády, které zrušený předpis nahrazuje.
Nová pravidla pro údržbu pronajatých bytů
Od nového roku se tedy po dvou letech opět dočkáme jasných pravidel vymezujících práva a povinnosti nájemníků ve vztahu k údržbě a opravám v pronajatém bytě a jejich úhradě. Nájemní smlouvy, které neobsahují žádná ujednání ohledně těchto povinností, se tak budou řídit tímto novým předpisem. Zároveň platí, že v nájemních smlouvách nemohou být ujednání, která rámec vymezených povinnosti překračují. Občanský zákoník totiž připouští pouze odchylky ve prospěch nájemce.
Co se drobných oprav týče, k zásadní změně oproti povinnostem vyplývajícím ze zrušeného nařízení došlo hlavně v povolené výši nákladů, které platí nájemce. Jejich celková výše nesmí za rok překročit částku, která se rovná 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve 70 Kč). U stometrového bytu by tedy maximální náklady nájemce na opravy činily 10.000 Kč v daném roce a vše ostatní by musel hradit majitel bytu.
V nařízení se za drobné opravy a běžnou údržbu považují víceméně stejné věci jako v předchozí úpravě. Patří tam zejména:
- Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, oken a dveří,
- opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení,
- výměny uzavíracích ventilů plynu a vody a opravy vodoměrů s výjimkou hlavního ventilu pro byt,
- opravy většiny zařízení, která jsou součástí bytu (např. kamna, kotle, digestoře, vodovodní baterie, sprchy, sporák, kuchyňská linka…) včetně výměny drobných součástí těchto zařízení,
- pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která jsou součástí bytu,
- malování, tapetování, čištění podlah, oprava omítek a čištění odpadů.
Pro všechny další drobné opravy, které nejsou přímo vyjmenovány v novém nařízení vlády, platí limit 1000 Kč na jednu opravu (dříve 500 kč). Pro náklady spojené s běžnou údržbou žádný limit stanovený není. Celé znění nařízení a v něm obsažený podrobný seznam toho co je považováno za drobné opravy a běžnou údržbu si zájemci mohou stáhnout zde.
Nové nařízení vlády snad vyřeší nejasnosti mezi nájemci a majiteli bytů ohledně jejich povinností u oprav a údržby bytů. Bude se hodit zejména v případech, kdy si nic podobného nesjednali už v nájemních smlouvách. Pokud pronájem bytu teprve sháníte, je dobré se s tímto nařízením seznámit. Zvažte jestli rozsah vašich povinností neupravit přímo v nájemní smlouvě a mějte na paměti, že pronajímatel nemůže požadovat nic nad rámec těchto předpisů.
Autor: Adam Hubička
