Problémy členů SVJ očima ombudsmana
Problémy členů SVJ očima ombudsmana
Problémy členů společenství vlastníků bytových jednotek
§ Může veřejný ochránce práv prošetřit jednání společenství vlastníků?
Společenství vlastníků je soukromá právnická osoba, na kterou se působnost ochránce nevztahuje. Z tohoto důvodu nemůže ochránce vůči ní jakkoliv působit a šetřit její postup.
§ Může mi ochránce pomoci při sporu se společenstvím vlastníků?
Ne, protože se jedná o soukromoprávní vztah. Spory z tohoto vztahu plynoucí je oprávněn rozhodnout pouze soud. V těchto záležitostech ochránce není oprávněn ani k poskytování právních služeb ve smyslu udělování právních porad, sepisování listin, zpracovávání právních rozborů a dalších forem právní pomoci.
§ Je balkon společnou částí domu?
Ano. Balkon nebo lodžie jsou architektonickým vkladem do pláště domu. O plášť domu se přitom starají všichni vlastníci bytových jednotek, a to v rámci tvorby fondu oprav. Protože technické řešení balkonů ovlivňuje byty pod ním, není balkon považován za součást bytu konkrétní osoby (pokud by byl balkon např. zbourán, mohl by ohrozit technické funkce domu jako celku, který užívají všichni členové družstva). Balkony tedy jsou společnou částí domu.
§ Je k provedení oprav společných částí domu vždy nutný souhlas všech vlastníků bytových jednotek?
Ne, a to ode dne účinnosti novely zákona o vlastnictví bytů č. 171/2005 Sb. (tj. ode dne 27. 4. 2005). Od této doby postačí pro běžné opravy fasády a střech či pro zateplování domu souhlas tříčtvrtinové většiny vlastníků. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby (např. zřízení podnikatelské provozovny ve sklepě či kočárkárně domu) nebo o změně stavby (např. výstavba nového podlaží) je však i nadále zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.
§ Některé služby (např. výtah, kočárkárnu) nevyužívám. Musím za ně platit?
Ano, v souladu s § 13 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů se každý vlastník bytové jednotky podílí na správě domu (správa, provoz a opravy společných částí domu) v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
Výše příspěvku každého vlastníka jednotky do tzv. fondu oprav tedy obvykle bude odpovídat velikosti podlahové plochy bytové jednotky (od ní je totiž odvozen spoluvlastnický podíl na společných částech domu), bez ohledu na to, zda vlastník jednotky určité společné části a vybavení užívá, či nikoliv. Současně však platí, že se spoluvlastníci mohou dohodnout na jiném způsobu rozdělení nákladů na opravy.
S odlišným způsobem rozdělení nákladů však musí souhlasit všichni spoluvlastníci.
Kancelář veřejného ochránce práv, září 2005