Byty a bydlení - rady, zákony, Fr. Beneš, zastupitel KSČM
1. Byt není jenom slovo
Pod pojmem byt chápeme všichni totéž a přitom každý něco jiného. Byt je domovem pro rodinu i osamělého člověka. Právo na bydlení patří mezi základní lidská práva. K tomu, aby jich lidé mohli dosáhnout, potřebují dobré zákony a často i pomoc orgánů a organizací veřejné správy – státu, kraje i obcí. Člověk přitom není sám, pohybuje se ve společnosti. Lidé si oprávněně přejí, aby měla takovou strukturu, která pro ně bude prospěšná. Mým přáním pak je, aby jim pomohly i rady, které jsem zařadil do této knížky.
Vycházím přitom ze zkušeností, které jsem získal za patnáct let činnosti zastupitele a předsedy komise pro byty a nebytové prostory MČ Praha 8 i za jedno čtyřleté období poslance PS PČR a místopředsedy jejího Výboru pro veřejnou správu, regionální rozvoj a životní prostředí. Ještě před tím jsem se podílel (s výučním listem v ruce) na svépomocné výstavbě družstevního bytu, zahrádkové osady a družstevních garáží.
Jednotlivé kapitoly jsem uspořádal tak, aby v nich čtenář nalezl pokud možno ucelenou odpověď na téma, které odpovídá názvu, aniž by bylo nutné znát celý předchozí text. To však vyžadovalo, abych omezil odkazy na jiné kapitoly a výjimečně i zopakoval některé pojmy a jejich vysvětlení.
Jestliže jsem poznal různé formy bydlení a snažím se být objektivní, musím ihned na počátku přiznat, že jsem geneticky nasáklý družstevní samosprávnou formou neziskové výstavby a správy bytů. Bude to jistě poznat, ale neomlouvám se za to. Lidé, kteří se rozhodnou pro takové bydlení, mají šanci získat výhody jak cenových slev při hromadné výstavbě a správě bytů, tak i dostatečné soukromí. Přitom možnost, jak ovlivnit rozhodování v domovní samosprávě, je téměř v ideální rovnováze k plnění nemnohých povinností. Družstevní nájemní bydlení spojuje výhody klasického nájemního bydlení s právem svobodně nakládat se svým družstevním podílem, od kterého je odvozeno právo na užívání bytu. Ale o tom všem později, až přijde čas.
Co tedy chápeme pod pojmem byt? Již tady končí veškerá poezie a začíná realita života, kdy si ledacos protiřečí, zatímco jiné chybí.
Každá obec má svůj název (zákony č. 128/2000 Sb., o obcích a č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze). Souhlas ke změně názvu dává na návrh zastupitelstva obce Ministerstvo vnitra. Názvy mají též části obce.
Část obce je evidenční jednotkou, v jejímž rámci se přidělují budovám čísla popisná a stavbám určeným k individuální rekreaci čísla evidenční ve dvou samostatných číselných řadách. Popisné nebo evidenční číslo budovy musí být v části obce jedinečné.
Obci přísluší právo rozhodovat o názvech částí obce, ulic a jiných veřejných prostranství. Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.
Názvy se uvádějí vždy v českém jazyce. Ulice nebo jiná veřejná prostranství se nepojmenovávají podle jmen žijících osobností. Označení ulic a jiných veřejných prostranství provede obec na svůj náklad. Vlastník nemovitosti je povinen strpět bezúplatné připevnění tabulky s označením ulice nebo jiného veřejného prostranství na své nemovitosti; v blízkosti tabulky nesmí umístit jiné nápisy. Označení nesmí být poškozeno, odstraněno nebo zakryto.
Budova (nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střechou) musí být označena číslem popisným nebo evidenčním. Samostatnými čísly se neoznačují jen vedlejší budovy, které jsou součástí jednoho celku (např. výrobní haly uvnitř areálu, garáže při domech a drobné stavby). Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným nebo evidenčním. Rozhodnutí obce o přidělení čísla obsahuje údaje o budově podle katastru nemovitostí.
Čísla popisná a evidenční přiděluje obec (hlavní město Praha) na základě písemné žádosti vlastníka, doložené pravomocným kolaudačním rozhodnutím (nebo stanoviskem příslušného stavebního úřadu o existenci stavby) a geometrickým plánem.
V jednotlivých ulicích a na jiných veřejných prostranstvích mohou být označeny budovy vedle popisného čísla ještě číslem orientačním.
Vlastník nemovitosti je povinen na svůj náklad označit budovu čísly určenými obecním úřadem a udržovat je v řádném stavu. Popisná, evidenční a orientační čísla se barevně liší. Barvu a provedení čísel určí obecní úřad. K číslování se užívá arabských číslic, u čísel popisných a evidenčních bez jakýchkoliv dodatků. Jako dodatek čísel orientačních může být použit jeden znak české abecedy bez diakritických znamének. Čísla se umísťují tak, aby byla viditelná. Čísla orientační se umísťují vždy pod tabulku s číslem popisným.
Přečíslování budov se má provádět jen výjimečně, jsou-li pro to vážné důvody. Nová čísla hradí obec ze svého rozpočtu. Přečíslování budov ohlásí obec příslušnému katastrálnímu úřadu.
Podle čl. 99 Ústavy České republiky se Česká republika člení na obce, které jsou základními samosprávnými celky, a kraje, které jsou vyššími samosprávnými celky.
Územní členění státu je podrobnější než rozdělení samosprávné. Nejmenší územní jednotkou je katastrální území. V roce 2007 bylo na území České republiky 13027 katastrálních území. V rámci katastrálního území jsou číslovány parcely (ohraničené pozemky, označené číslem a druhem pozemku), a to buď průběžně, nebo ve dvou číselných řadách – odděleně pozemkové a stavební parcely. Jedno nebo několik katastrálních území tvoří území obce. V současné době je v ČR 6249 obcí. Vyššími územními jednotkami jsou okresy, kterých je
Každá územní jednotka má jedinečný název a mělo by platit, že jednotky do sebe jednoznačně zapadají. Prakticky však jsou dosud některá katastrální území začleněna do více obcí nebo městských částí. Např. část pražského katastrálního území Troja je součástí městské části Praha 7, jiná část patří do Prahy
3.2. Identifikace budov
Podle zásad katastrální evidence je třeba, aby ve všech oficiálních dokumentech byla každá budova označena číslem popisným (evidenčním) a názvem části obce, ve které se nachází, a k tomu také názvem katastrálního území a číslem parcely, na které leží.
Může se to zdát příliš složité, ale pro předcházení sporům je takové označení nutné. Katastrální úřad každý dokument či návrh, který by byl v tomto směru neúplný, vrací.
Příklady:
- dům čp. 9 v části Brsina, na stavební parcele č. 38 v katastrálním území Drážkov, v obci Svatý Jan, okres Příbram,
- dům čp. 1232 na parcele č. 1112/18 v katastrálním území Kobylisy v obci Praha.
Podle katastrální evidence se stavby pro bydlení dělí na tři základní kategorie:
- Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení.
- Rodinný dům je bytový dům, který má nejvýše dvě nadzemní podlaží, event. ještě sklep a podkroví, a jsou v něm nejvýše tři samostatné byty.
- Obytnou část má také obvykle soubor staveb, označený jako zemědělská usedlost.
Za stavbu pro rodinnou rekreaci lze označit dům, který má stejné parametry jako rodinný dům, ale odpovídá požadavkům na rekreační užívání. Jde např. o rekreační domek, chatu, rekreační chalupu nebo zahrádkářskou chatu.
Historickým vývojem se mohlo stát, že je v katastru nemovitostí zapsána ještě jiná forma užívání domu podle dříve platných předpisů nebo dokonce zcela chybně. K nápravě bude docházet postupně až se zápisem nových listin
Podle zákona o vlastnictví bytů se domy mohou rozdělovat na jednotky, kterými bývají převážně byty, ateliéry, dílny (provozovny) nebo garáže. Jednotky jsou vymezeny a očíslovány v prohlášení vlastníka, které se musí vložit do katastru nemovitostí nejpozději s návrhem na převod prvé jednotky do vlastnictví. Katastrální úřad eviduje samostatně vlastnictví každé jednotky a spoluvlastnické podíly, odvozené od plochy všech místností v bytě, na společných částech stavby včetně pozemku pod stavbou.
Jestliže obvykle platí, že byty jsou ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby nebo ve společném jmění manželů, pak některé nebytové prostory, obvykle společná garážová stání, mohou být ve spoluvlastnictví (podle Obč.Z) i jiných osob, než těch, kdož mají v domě byt. Tím vznikají velmi složité vztahy a komplikuje se správa takto rozděleného domu. Nejde však, bohužel, o případy ojedinělé.
V současnosti rozlišujeme tři základní typy bytů podle osoby jejich vlastníka – byty ve vlastnictví, byty družstevní a byty nájemní. Přestože byty družstevní jsou také užívány na základě nájemní smlouvy, je režim jejich správy natolik specifický, že jsou obvykle považovány za zcela samostatnou kategorii. S vědomím této drobné pojmové nepřesnosti budu proto také nadále používat uvedené základní rozdělení. Platí, že pro byty v každé z uvedených kategorií platí odlišný právní režim užívání a nakládání s nimi.
Přímé vlastnictví bytové jednotky je dnes u nás poměrně rozšířené, přestože jde o poslední (nejmladší) z forem bytového vlastnictví. Rozšířilo se prakticky až po přijetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Před tím bylo jen velmi malé množství bytů v tzv. osobním vlastnictví podle zákona č. 52/1966 Sb. Do té doby vlastnictví jednotlivého bytu v bytovém domě nebylo možné, je totiž zcela proti zásadám tradičního římského práva, ze kterého vychází náš právní systém. Císař František Josef I. dokonce zákonem č. 50 v roce 1878 zakázal „dělení domů podle místností či podlaží a k takto vyčleněným částem získati právo vlastnické se zápisem do knih pozemkových“.
Za byt ve vlastnictví ve vztahu k jeho užívání považujeme byt, který patří konkrétní fyzické osobě, pokud jej tato osoba obývá. Každý takový byt (jednotka) je zapsán v katastru nemovitostí a může být samostatně převáděn jeho vlastníkem stejným způsobem, jako je tomu u nemovitostí (domů a pozemků). Charakteristické je, že současně s vlastnictvím jednotky vzniká podílové spoluvlastnictví společných částí domu a případně i pozemku. Velikost podílu se rovná poměru podlahových ploch všech místností bytu a součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Za splnění určitých zákonných podmínek vzniká v takovém domě přímo ze zákona tzv. společenství vlastníků jednotek (SVJ). Daň z nemovitosti platí však i takovém případě každý vlastník individuálně.
V případě úmrtí vlastníka se byt ve vlastnictví stává součástí dědického řízení.
Je pochopitelné, že jednotlivý byt může být ve spoluvlastnictví, např. i jako společné jmění manželů, nebo ve vlastnictví právnické osoby. Pokud v něm jeho spoluvlastníci bydlí, pak jde o bydlení vlastnické, je-li byt ve vlastnictví právnické osoby, je pak jeho užívání k bydlení založeno na nájemní smlouvě.
4.2 Družstevní byty
Vlastníkem domu, v němž se nachází družstevní byt, je bytové družstvo. To je také plátcem daně z nemovitosti. Členové družstva mají na základě zákona (č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník) a stanov družstva právo na uzavření nájemní smlouvy ke konkrétnímu bytu. Členové družstva nejsou vlastníky bytů, mají však tak silné právo dispozice s příslušným bytem, že se prakticky velmi blíží jeho přímému vlastnictví. Navíc mají členové družstva pochopitelně možnost prostřednictvím svého členství v družstvu ovlivňovat fungování družstva, a proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem podstatně vyšší, než je tomu u jiných nájemních bytů.
Společný nájem družstevního bytu je možný pouze mezi manželi. Vzniká automaticky po uzavření sňatku. Je-li uzavřena smlouva o nájmu družstevního bytu za trvání manželství, jde o společný nájem od samého počátku.
Družstevní byt je součástí dědického řízení. Novým nájemcem družstevního bytu se stává ten z dědiců, na kterého přechází družstevní podíl. Právní názor ve věci ohodnocení družstevních bytů při převodech práv, dědění či jiném vypořádání spoluvlastnických podílů, se vyvíjel. V současné době již existují právně závazná rozhodnutí Nejvyššího soudu, ze kterých vyplývá, že při vypořádání dědictví se skutečně kalkuluje s „cenou obvyklou“. To znamená, že takovou cenu musí obvykle stanovit soudní znalec svým odhadem a cena bude odpovídat době a místu, kde se byt nachází. V podstatě vyjadřuje cenu tržní. Od této ceny se budou proto odvíjet také dědické podíly a všechny související poplatky.
Družstevní bydlení má u nás velmi dlouhou tradici. Jeho kořeny lze hledat v prvorepublikových lidových bytových družstvech (LBD), ale k masivnímu rozšíření výstavby družstevních bytů došlo hlavně po roce 1965, kdy stavební bytová družstva (SBD) využívala státní dotaci a levný mnohaletý bankovní úvěr. Družstevní výstavbu organizovaly (v rámci stabilizace pracovníků) také různé podniky a využívána byla i svépomocná forma výstavby.
4.3 Ochrana družstevních bytů – přehled
4.4 Rozdíly mezi byty ve vlastnictví a družstevními byty
Základní rozdíl, který vychází z vlastnictví bytu a který není možné překonat, aniž bychom omezili definici pojmu vlastnictví, je spojen, možná překvapivě, se spoluvlastnickým podílem na společných částech bytového domu. Vlastníka bytu není možné omezit v právu svobodného nakládání s jeho majetkem. Nelze na něm proto vyžadovat ani ho třeba přinutit, aby souhlasil s takovou změnou stavby, při které se změní jeho spoluvlastnický podíl. Toto vlastnické právo je a bude třeba vždy respektovat, přestože může způsobit někdy komplikace při správě společných částí domu.
V bytovém družstvu platí rozhodování kvalifikovanou většinou podle občanského i obchodního práva. Za ztrátu při hospodaření družstva ručí jeho člen, nájemce družstevního bytu, pouze do výše členského podílu. Vlastník bytu ručí až do výše ceny jeho bytu.
Přestože existují i některé další odlišnosti v nakládání s bytem, které budou vysvětleny dále (např. postup při pronájmu bytu a poplatky při převodu bytu), je výše uvedený rozdíl natolik významný, že ospravedlňuje existenci obou způsobů užívání bytu. Družstevní a vlastnické bydlení proto mohou existovat vedle sebe jako dvě samosprávné formy vlastnictví bytových domů.