Změny pro společenství vlastníků po 1.1.2014
Změny pro společenství vlastníků po 1.1.2014
Nový občanský zákoník (NOZ), který vstoupil v účinnost od 1.1.2014 přináší změny i do bytového spoluvlastnictví a věnuje se jim v § 1158 - 1222.
Hlavní změnou je ta skutečnost, že k 31.12.2013 byl zrušen zákon č. 72/1994 Sb. a plně byl nahrazen zákonem 89/2012 Sb. (NOZ)
Stručný výčet změn a povinností:
Lhůty na změny
Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov SVJ nové právní úpravě, činí 3 roky. V případě názvu společenství je však lhůta o jeden rok kratší. Stávající SVJ, která ve svém názvu neobsahují slovo „vlastníků“, budou nucena ve lhůtě 2 let od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Nejdůležitější změny
Místo dosavadního pojmu Společenství vlastníků jednotek používá NOZ legislativní zkratku Společenství vlastníků.
K zásadní změně proti stavu do 31.12.2013 dochází již při zakládání společenství vlastníků. Podrobněji je stav popsán v příloze „vznik společenství vlastníků“.
V případě, kdy již došlo ke vzniku společenství vlastníků jednotek, je povinnost přizpůsobit stanovy NOZ, viz. příloha „co se starými SVJ“ a „stanovy“.
Příloha „orgány společenství vlastníků“ se věnuje struktuře orgánů společenství, která zůstává v podstatě zachována, změnila se však jejich působnost, způsob rozhodování a jednání.
Další přílohou je příloha nazvaná „shromáždění vlastníků“ a také „korespondenční hlasování“. Zabývá se konáním shromáždění a hlavně způsobem rozhodování v rámci společenství vlastníků. I zde dochází proti původní právní úpravě k řadě důležitých změn.
Struktuře společenství vlastníků se věnuje také poslední příloha s názvem „statutární orgán“, kde zjevně proti původnímu právnímu předpisu nedochází k žádné zásadní úpravě, dochází však k drobným terminologickým změnám a úpravám působností.
Důležitou změnou je spoluvlastnictví jednotky, kde podle § 1185 NOZ spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce k vykonávání práv vůči osobě odpovědné za správu domu. Toto platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.
Co nově musí obsahovat stanovy společenství
Povinné náležitosti stanov SVJ jsou ve srovnání se stávající právní úpravou následující:
1. Název SVJ, který bude muset vedle označení domu, pro který společenství vzniklo, nově obsahovat i slova „společenství vlastníků“. Současný zákon přitom vyžaduje pouze slovo „společenství“, v důsledku čehož řada SVJ nebude tuto podmínku splňovat.
2. Sídlo primárně určené v domě, pro který SVJ vzniklo, a pouze v případě, že to není možné, na jiném vhodném místě. Dosavadní zákon žádná omezení v případě sídla neobsahuje.
3. Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování. Popis práv a povinností členů společenství coby povinnou náležitost stanov obsahuje i stávající právní úprava. Popis způsobu jejich uplatňování je však novinkou.
4. Určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Dosavadní zákon se přitom spokojoval pouze s požadavkem na údaj o orgánech společenství, popis jejich práv a povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení je tak novinkou.
5. Určení prvních členů statutárního orgánu. Jedná se o novum, které známe ze stávající úpravy společnosti s ručením omezeným, o jehož smyslu však lze důvodně pochybovat. První členové statutárních orgánů (nikoli však další, kteří je ve funkcích později nahradili či nahradí) tak budou muset být na věčné časy ve stanovách SVJ uváděni, a to i poté, co jejich funkce zanikne. NOZ totiž oproti novému zákonu o obchodních korporacích nepřipouští, aby byl tento údaj později ze stanov vypuštěn.
6. Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Jedná se o novinku v povinných náležitostech stanov, kterou řada stávajících SVJ upravovala pouze ve svých domovních řádech.
7. Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek. Dosavadní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahuje. Obsahuje pouze povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu. NOZ tuto povinnost dále rozšiřuje, když uvádí, že stanovy mají nově obsahovat pravidla jak pro příspěvky na správu domu, tak úhradu cen služeb, jakož i pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.