Doporučení nájemcům bytů
Klíčové doporučení nájemcům bytů od Sdružení nájemníků ČR!
Někteří pronajímatelé ve městech, kde končí účinnost zákona číslo 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů, ke dni 31. prosince 2010, zasílají nájemníkům dopisy s oznámením o zvýšení ceny nájemného počínaje dnem 1. ledna 2011 mnohdy až o sta procent (!) s různou argumentací, či dokonce i s výhrůžkami.
Proto Sdružení nájemníků ČR všem nájemcům doporučuje, aby podobné návrhy nepodepisovali a zaslali pronajímateli svůj písemný protinávrh v průběhu druhé poloviny prosince letošního roku podle následujícího vzoru:
Pane pronajímateli,
obdržel jsem Váš návrh na zvýšení nájemného z bytu................., který užívám jako řádný nájemce, a s politováním oznamuji, že návrh nepřijímám. Resortní ministerstvo připravuje pravidla pro stanovení nájemného z bytu, a proto navrhuji, aby až do přijetí příslušného právního předpisu bylo stávající nájemné upravováno indexem změny spotřebitelských cen, který každoročně vyhlašuje Český statistický úřad (ČSÚ) za předchozí rok. Nájemné by se podle tohoto sdělení měnilo k 1. červenci 2011. Děkuji za odsouhlasení mého návrhu v písemné formě obratem. S pozdravem...............
Lidé, obracejte se na právní poradny SON
Také SON ČR, zvláště v případě nájemců bytů ve vlastnictví společnosti RPG–BYTY, jim vzkazuje, že pokud dostanou do domovních schránek list, označený jako »Dodatek ke smlouvě o nájmu bytu«, který není datován a podepsán zástupcem RPG, aby bez dalšího jednání tento dodatek nepodepisovali a nezasílali jej společnosti RPG. V tu chvíli se totiž jedná o jednostranný návrh nájemce, nikoliv společnosti RPG. SON doporučuje nájemcům reagovat dopisem, který bude obsahovat vlastní návrh nájemce na úpravu nájemného pro období roku 2011. Nájemci by měli navrhnout, aby nájemné pro toto období bylo zvýšeno pouze o míru inflace, stanovenou ČSÚ s odůvodněním, že Ministerstvo pro místní rozvoj ČR připravuje cenové mapy, které by měly určit rozmezí místně obvyklého nájemného v dané lokalitě. A že vzhledem k tomu, že tyto mapy by měly být k dispozici v prvním čtvrtletí roku 2011. Je proto třeba vyčkat.
Nicméně konkrétní postup se bude odvíjet vždy od »druhu« nájemní smlouvy, kterou má nájemce se společností RPG uzavřenou (tedy zejména zda má uzavřenou smlouvu na dobu určitou či neurčitou). Proto rozhodně SON apeluje, aby se zájemci prostřednictvím kontaktů, uvedených na jeho webových stránkách (www.son.cz), obraceli na právní poradny SON a konkrétní postup konzultovali s jeho poradci. Nájemci mohou využít i celostátní informační linku 900 109 801 nebo e–mail son@cmkos.cz. Zástupci SON vyvolali jednání se společností RPG–BYTY i se společností CPI–BYTY, které by se mělo konat v letošní první polovině prosince. Na základě tohoto jednání doporučí SON nájemcům další postup, o němž bude veřejnost informovat.
Shrnujeme nejfrekventovanější dotazy našich čtenářů, na které věcně a telegraficky odpovídá Milan Taraba, předseda SON ČR:
Kdy končí regulace nájmů?
Správně by mělo být řečeno, kdy končí jednostranné zvyšování nájemného, protože podle zákona číslo 107/2006 Sb. mohl pronajímatel jednostranně nájemné zvyšovat. Tuto možnost po 31. prosinci 2010 budou mít pronajímatelé až do 31. prosince 2012 jen v Praze, krajských městech vyjma Ostravy a Ústí nad Labem a ve městech s více než 10 000 obyvateli ve Středočeském kraji. V ostatních částech ČR se pronajímatel musí s nájemcem dohodnout a nemůže dělat pouze jednostranné kroky.
Výše nájemného od 1. ledna 2011?
V místech, kde již ustanovení zákona číslo 107/2006 Sb. není od 1. ledna 2011 účinné, platí nájemce nájemné, které platil v prosinci 2010, nedojde – li k jiné dohodě s pronajímatelem.
3. Jak má nájemník reagovat, když nedostane dopis od majitele domu k návrhu výše nájemného?
Pokud nájemník nedostane návrh od pronajímatele a nedojde k žádné dohodě, platí nájemník výši dosavadního nájemného.
4. Na kolik přijde případný soud?
Náklady soudního řízení nelze předjímat. Bude záležet na trvání sporu, nákladech na případné zastupování obou stran, sociálním postavení účastníků sporu a podobně.
5. Jak zjistit obvyklý (běžný nájem)?
V současnosti nemáme věrohodný přehled o místně obvyklém nájemném. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR slíbilo přehledy vydat během několika měsíců.
6. Kdo nesouhlasí, může přijít o bydlení?
Nájemce nemůže přijít o bydlení, když nezaplatí nájemné, které pronajímatel požaduje. Jde o proces vyjednávání a nájemce má možnost uplatnit svůj návrh neboli protinávrh. Pokud po vyjednávání nebude dohoda uzavřena, může se kterákoliv ze stran nájemní smlouvy obrátit na příslušný soud.
7. Co dělat, když člověk nemá na nájemné?
Pokud náklady na bydlení přesáhnou 30 procent (v Praze 35 %) příjmů domácnosti, nájemce se obrátí na příslušný úřad práce se žádostí o přiznání příspěvku na bydlení. Jestliže nepomůže ani příspěvek na bydlení, existuje ještě možnost požádat o doplatek na bydlení v hmotné nouzi.
8. Proč se zdražuje nájemné zrovna teď?
Jednostranně zvyšovat nájemné je možné pouze v lokalitách, kde to dovoluje zákon číslo 107/2006 Sb. (viz odpověď na první dotazy). Ve všech ostatních případech je možné nájemné zvednout jen po dohodě obou stran nebo na základě rozhodnutí soudu.
9. Je třeba nové nájemní smlouvy?
Změna nájemného nezakládá potřebu nové nájemní smlouvy. Dodatkem smlouvy se pouze změní dohodnutá výše nájemného nebo způsob jeho určování.
10. Jaké další změny se chystají?
V programu vlády je závazek řešit služby spojené s užíváním bytu, sociální bydlení a vyrovnání vztahů mezi pronajímateli a nájemci. V každém případě půjde o legislativní proces a nelze předjímat konečné znění právních předpisů.
11. Doplatek při prohře ve Štrasburku?
To nelze vůbec předjímat. Mám za to, že soud bude posuzovat každý konkrétní případ. Nějaké plošné řešení nepovažuji za odůvodnitelné.
Zeptali jste se - Odpovídáme
Prostřednictvím Františka Beneše, experta na bytovou politiku a stínového ministra KSČM pro místní rozvoj:
Nejprve pořídit termovizní snímky
Jaký je váš názor na zateplení zděného domu, jehož jižní a severní strany jsou již zateplené a okna většinou vyměněná za plastová? Slyšel jsem, že zateplený dům nedýchá a v létě je v něm zima. J.M.,Třebíč
Problematika zateplování domů je skutečně aktuální, ale také velice módní, existuje mnoho firem a výrobků, které se nabízejí. Vůbec nepopírám potřebu odstranit vady při výstavbě, ať už jde o projekty a materiály, ale hlavně o nekvalitní práci, ale jsem pro individuální přístup. V každém případě (a tam, kde jsou již některá opatření udělána, zvláště) doporučuji, aby si vlastník domu vždy nejprve pořídil termovizní snímky a zjistil, kudy skutečně (velmi drahé) teplo uniká a poté se rozhodl, jaké kroky učiní, aby se mu vynaložené náklady vůbec vrátily. Vždy je potřeba brát v úvahu a kombinovat nejen náklady na průběžné opravy domu (fasády, oken), ale i rostoucí cenu tepla. Mohu také doporučit, aby se úpravy dělaly a financovaly postupně, spíše z fondů oprav než z úvěrů, ač třeba s dotační podporou. Zde bude však záležet na velikosti bytového domu.
Jak je to s vyúčtováním za správu?
Má právo majitel domu před vrácením přeplatků za služby vodné a teplo strhnout si byť i malou finanční částku, označenou za vyúčtováním slovem »správa«, přestože již za správu domu platím v měsíčním nájemném? Tento krok nebyl nijak vysvětlen předem, a tak chci být připravena, abych se nenechala okrádat. Nyní na bezpráví mohu majitele pouze upozornit, jelikož jsem tuto položku v poněkud pro mne nepřehledné faktuře přehlédla a včas jsem nezareagovala. Upozornili mne sousedi. V dnešní době je pro staršího člověka uhlídat si svá práva velmi těžké. M.V., Tábor
Pokud jde o klasický nájemní byt, pak si majitel domu nemůže účtovat náklady za správu. Jde–li však o byt družstevní či byt ve společenství vlastníků jednotek, pak se náklady za správu platí. Obvyklá částka může být kolem 150 korun za byt měsíčně.
Neobávejte se jednostranných kroků
Podle zákona číslo 107/2006 Sb. se jednostranné zvyšování nájemného nevztahovalo na domy (byty) s pečovatelskou službou. Poněvadž v roce 2010 pravděpodobně končí platnost tohoto zákona a končí i deregulace nájemného a ani není známa tzv. mapa nájemného, chtěli bychom vědět, zda a dle jakých kritérií bude možno v těchto bytech zvyšovat nájemné v roce 2011, po případě i dále. Bude to podle dohody se zřizovatelem penzionu, ale o kolik? My platíme 32 koruny za metr čtvereční.
J.L. Brno
Pro nájemné v domech pro seniory a v domovech důchodců neplatí zákon číslo 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, takže ukončením jeho platnosti se v těchto domech nic nemění. V domech, na jejichž výstavbu byly použity státní dotace, platí různá omezení pro výši nájemného. Obvykle může činit tři promile měsíčně z výše nákladů na výstavbu domu. Tomu odpovídá i vámi uváděná částka. Obecně však platí, že výše nájemného se určuje dohodou se zřizovatelem penzionu. Nemusíte se proto obávat jednostranných kroků, přijatelné by bylo zvýšení maximálně o inflaci. Protože mnoho z takových domů bylo založeno městy a obcemi, pak připomínám, že v každých volbách rozhodujete o tom, jak se k vám budou členové zastupitelstev a rad chovat.
Dům budete vlastnit s bratrem
Má právo na dům moje sestra, pokud ho dostaneme darem s bratrem a budeme zapsáni do katastru nemovitostí? Na domě je zástavní právo a my s bratrem převezmeme hypotéku. Je možné vše sepsat na nějaké smlouvy? Mám strach, že se sestra bude domáhat dědického práva. Poraďte mi, prosím, jak to vše právnicky ošetřit, aby zůstal dům už jen na nás dva? M.V., zasláno e-mailem
Pokud získáte s bratrem od rodičů dům, třeba i se zástavním právem na hypotéku, pak od té doby budete jeho vlastníky. V případě dědictví po rodičích nebude tento majetek do dědictví zahrnut. Jeho vlastníky budete v té době přece vy, nikoliv rodiče, a nelze to ani požadovat či uplatnit. Toho se obávat nemusíte. Vzájemné vztahy s ostatními sourozenci mohou, ale také nemusí být narušeny. Záleží vždy na dlouhodobých poměrech v rodině.
Veškeré opravy domu hradí jeho majitel
Podle jakého předpisu má majitel domu právo rozpočítat nájemníkům do nájmů celé náklady na výměnu oken? Domníval jsem se, že nájmy nejsou jen zisk do kapsy majitele, ale má se jejich část používat na rekonstrukce společných částí domu, kterými se jeví i nosné zdi s okny (v průběhu 25 let však žádné investice do údržby domu nebyly).
M.H., Kladno
Z dotazu není zřejmé, o jaký typ domu se jedná. Pokud by šlo o klasický bytový dům s nájemními byty, pak máte pravdu, veškeré opravy domu musí hradit jeho majitel – z nájemného, samozřejmě. Nájemce platí kromě nájemného jen tzv. služby, spojené s bydlením, které pronajímatel zajišťuje: úklid a osvětlení domu, provoz výtahu, platby za vodu či topení. Pokud jde však o byt družstevní (který je v nájmu členů družstva), pak družstevník se podílí na úhradě všech nákladů – tedy i stavebních prací v domě. Vše ale jen ve výši skutečných nákladů. Rozhoduje se přitom na schůzi družstva nebo samosprávy, vždy podle stanov družstva. Obvyklá výše plateb v současné době je mezi 25 až 35 korunami z metru čtverečního měsíčně.
Svěřte správu domu firmě
Koupila jsem byt v osobním vlastnictví s malým pozemkem (předzahrádkou) v nově postaveném domě o třech bytových jednotkách. Po vystavění domu mi jeho stavitel sdělil, že nelze dům pojmout jako společenství vlastníků bytů (právnická osoba), ale jako rodinnou vilu, takže nelze mít právnickou osobu s účtem, ale společné náklady budou vedeny na jednu osobu, což se mi zdá z hlediska řešení případných problémů s dalšími majiteli jednodušší. D.R., zasláno e-mailem
Pokud jste skutečně koupila byt, který máte zapsaný na katastru nemovitostí, pak i v tomto domě o třech bytových jednotkách musíte hospodařit podle zákona číslo 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vaši situaci řeší články 6 a 8 v paragrafu 11. V mnoha záležitostech se totiž musíte dohodnout všichni, takže vám doporučuji svěřit správu domu některé firmě. Pokud byste ale koupila jen podíl na domě (nikoliv konkrétní byt), pak platí rozhodování podle občanského zákoníku. Rozhoduje většina. Podívejte se do náhledu do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz, kde si můžete pro váš dům ověřit, jak na tom jste.
Připravil: Jan JELÍNEK
www.halonoviny.cz